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10月21日，厦门土地拍卖中所有地块均以底价成交。前一天，郑州二砂板块的两宗地块则全部溢价成交。自828新政实施以来，房企普遍放缓了步伐，溢价率下降，临时撤拍成为常态。10月，一线城市的土地拍卖几乎暂停，仅广州仍有地块入市。

然而，有一家民营企业，在二十天内走访了五座城市，收购了六宗地块。这家公司名为：邦泰。

郑州的这两宗地块均位于中原区二砂板块。在此轮郑州主城区更新中，二砂是核心区域。地铁、万达广场、公园和文创园等配套设施一应俱全，无需额外宣传。此次出让的24号和25号地块，也是该板块内容积率最低的两宗。招商等多家房企参与了竞争。

结果，两宗地块全部溢价成交：规模较大的24号地块由邦泰获得，溢价率为20.7%；另一宗由鹤壁鑫亨元获得，溢价率为9%。邦泰拿下24号地块并不令人意外，这已是它二十天内第二次在二砂板块落子。

二十天前，邦泰在同一天发布了三张海报，主题为“从蓉而至”：幸会太原，幸会郑州，致敬西安。 其中，“幸会郑州”同样位于二砂板块——以9.5亿元拿下21号地块，面积70亩。

从时间线来看：9月30日，邦泰在西安拿下幸福林带地块；在太原，以75%的高溢价击败保利；在郑州，击败中海和招商。10月14日，回到大本营四川西昌。当天其他地块均由国企托底，邦泰则象征性加价20万元，以溢价补仓。10月20日，郑州二砂24号地块到手；同日，在安徽芜湖镜湖区再下一城。

未能成功拿地的案例也存在。9月11日，参与武汉土地拍卖；10月13日，参与江西吉安庐陵景区一宗地块的报价。

今年前九个月，邦泰的土地投资已达87亿元，在民企中排名第二，仅次于滨江。接近邦泰的人士透露，他们仍在考察地块，为未来储备，只要财务上可行的都会考虑。范围覆盖全国。当其他房企观望时，它在加仓。

这一幕，对地产圈而言并不陌生。

细看邦泰的拿地清单，几乎都是二线省会和优质三四线城市。它本身就从三四线城市起家：自贡、宜宾、内江，再到西昌、达州，走的是一条“地方包围省会”的道路。

这笔账算得很清楚：银行资金成本低，土地市场处于历史低位。许多地方政府难以卖出地块，对邦泰表示欢迎，甚至主动邀请。政府低价出让，邦泰推出新产品，快速开盘、快速清盘、快速回款，再用于下一块地的收购。

从三四线城市起步，获得地方政府支持，高周转、快回款、滚动扩张。这套模式，当年的碧桂园和恒大也曾采用。

碧桂园通过深耕三四线城市，将县城变为主场；恒大依靠高周转，一路扩展至全国数百座城市。那些年，它们也是地方政府最欢迎的客人，以及在土地拍卖场上最敢出价的参与者。

后来的故事，所有人都清楚。它们退场后，三四线城市和省会城市留下了大片空白。央企和国企不愿涉足，它们更倾向于聚集在一二线核心城市，推高地价。

于是，那道缝隙出现了。邦泰正好站在缝隙中，接住的正是恒大和碧桂园退出的市场。连打法都有几分相似：在新进入的省会城市，用高溢价购买入场券，然后扎根深耕。初入郑州和太原时，溢价率分别为36%和75%；在熟悉的西安和大本营西昌，则稳步加仓，几乎零溢价。

规模扩大后，问题也随之而来。扩张加速，交付开始跟不上。社交平台上，出现了不少邦泰业主的维权信息。这个信号，同样似曾相识。

高周转模式最怕的，从来不是拿不到地块，而是房子卖不动、资金回不来。市场行情好时，速度是护城河；行情一转，速度就成了悬崖。逆周期抄底，赌的是周期会回来。但如果周期迟迟不归，抄底与接盘之间，往往只隔着一个时间差。

本文来自微信公众号“壹地产”，作者：章子姨，36氪经授权发布。